Logement humide : quelles obligations pour le propriétaire ?

Dans le cas d’une location d’appartement, les obligations du propriétaire en matière de logement humide ne sont pas toujours évidentes. Qu’est-ce qu’un logement humide ? Qui est responsable des problèmes d’humidité ? Dans quels cas ? Qui contacter ?

Qu’est-ce qu’un logement humide ? Définition

L’humidité excessive est un fléau pour les habitations, maisons comme appartements. Néfaste pour les bâtiments, mais aussi pour la santé de ses occupants, elle peut avoir différentes causes possibles (certaines plus graves que d’autres), et se manifester sous différentes formes. Mais qu’appelle-t-on exactement un “logement humide” ? 

Les différents problèmes d’humidité en appartement

On parle de “logement humide” lorsque celui-ci présente un ou plusieurs problèmes d’humidité chroniques. Cela peut être de la condensation (sur les murs et les plafonds), des odeurs de renfermé et d’humidité, du linge qui a du mal à sécher, les joints de carrelage qui noircissent (cuisine, salle de bain, sanitaires…) ou encorel’apparition de moisissures sur les surfaces.

Une humidité excessive se ressent aussi dans l’air, comme une épaisseur. Un taux d’humidité correct est estimé entre 45 % et 60 % selon la saison. En-deça, et au-dessus, il faut s’en inquiéter. 

Les problèmes d’humidité en appartement peuvent avoir 4 sources principales : 

• Un manque (ou absence) d’aération 
• Une mauvaise isolation 
• Une infiltration d’eau 
• Des remontées capillaires 

Plus rarement, les problèmes d’humidité peuvent être causés par des fissures dans les murs (vétusté des bâtiments, fissures à cause des périodes de sécheresse) ou des problèmes structurels au niveau des bâtiments mitoyens (ce qui est moins repérable).

Les conséquences d’un logement humide 

Au quotidien, il y a souvent des apports d’humidité, que ce soit en faisant la cuisine (vapeurs de cuisson), en faisant vos ablutions (douches, bains), ou bien en faisant sécher votre linge propre après une machine.

Toutefois, dès lors que cette humidité en excès n’est pas correctement évacuée et qu’elle stagne dans l’air de façon prolongée, elle peut avoir des conséquences sur votre logement, mais aussi sur la santé de ses locataires. 

Conséquences de l’humidité sur le logement 

Les problèmes d’humidité ont des conséquences directes sur votre logement. Il peut s’agir de dégradations du mobilier ou des biens (apparitions de moisissures, sur les vêtements, dans une armoire par exemple) ou de dégradations des surfaces (peinture qui s’effrite, décollement des tapisseries et papiers peints, apparition de cloques…).

Cela peut causer aussi des problèmes de structure et endommager l’habitation à terme, si rien n’est fait pour endiguer la source de l’humidité (en cas d’infiltration d’eau ou de remontées capillaires, notamment). 

Conséquences de l’humidité sur la santé

Les problèmes d’humidité récurrents ont aussi des conséquences sur la santé. L’humidité excessive peut entraîner ou aggraver des problèmes respiratoires (allergies, toux, asthmes…), que ce soit à cause du taux élevé d’humidité dans l’air en lui-même, ou bien à causes des conséquences de l’humidité sur le long terme, comme la présence de moisissures. 

Si, bien évidemment, les personnes dites “à risque” sont davantage concernées par ces problèmes d’humidité, ces derniers peuvent aussi avoir des effets plus insidieux sur les personnes : maux de tête chroniques, fatigue chronique… Autant de symptômes qui peuvent être attribués à d’autres facteurs, et ainsi retarder la prise en charge de problèmes de santé importants. 

Taux d’humidité élevé, problèmes de condensation, moisissures : quels critères pour un logement insalubre ?

D’après les codes du logement établis par chaque région belge, un propriétaire est dans l’obligation de proposer à la location un logement sain, “décent” et “salubre”, mais qu’est-ce qu’un logement insalubre exactement ? 

Une habitation (maison, appartement ou immeuble) est jugée insalubre dès lors qu’elle présente un danger pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Parmi les critères d’insalubrité se trouvent : 

• La présence de substances toxiques (plomb ou amiante)
• Les défauts d’étanchéité
• Les défauts d’isolation 
• La mauvaise qualité ou la dégradation de structure du bâtiment (au niveau des fondations, des murs, du plancher ou de la toiture)
• La non-conformité des réseaux électriques et de gaz (risques d’incendie)

Les règles de salubrité et de décence existent pour garantir aux citoyens hygiène, sécurité et confort dans leur logement. Concernant les problèmes d’humidité, ils peuvent entrer dans les critères d’insalubrité dès lors qu’il y a un risque sanitaire (présence de moisissures ou de parasites, aération et/ou ventilation impossible), un risque incendie ou un risque structurel. 

Pour rappel, un problème d’humidité grave peut dégrader votre installation électrique et dégrader la structure du bâtiment en elle-même, ce qui rendrait ce dernier insalubre et, de fait, non habitable. 

Moisissure, condensation : qui est responsable de l’humidité dans un logement ?

La responsabilité de l’humidité dans un logement est à définir par la nature même de l’humidité, et ce qui la cause : est-ce lié au quotidien, c’est-à-dire à l’action humaine de ses occupants, ou bien est-ce lié à des problèmes ou des manquements structurels du logement même ? Selon la nature du problème d’humidité et ses causes, la responsabilité dépend soit du propriétaire, soit du locataire. 

Ce qui tient de la responsabilité du propriétaire 

Globalement, le propriétaire (ou le bailleur) doit effectuer les réparations qui garantissent l’usage normal des lieux loués. Il a aussi à sa charge ce qui relève de l’usure locative normale, mais aussi le remplacement de la chaudière/du ballon d’eau chaude s’ils sont défectueux, la réparation de la toiture si celle-ci est endommagée, etc. 

Concernant les problèmes d’humidité, le propriétaire est dans l’obligation de résoudre tout problème d’infiltration d’eau au niveau des murs, menuiseries, gouttières et de la toiture ainsi que les problèmes d’humidité ascensionnelle (remontées capillaires) dans les murs ou les planchers. 

Ce qui tient de la responsabilité du locataire 

Légalement, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretiens et de “réparations locatives” (qui ne découlent pas de la vétusté du logement ou d’un problème/évènement exceptionnel) : par exemple, le locataire est en charge de l’entretien des systèmes de chauffage et des détartrages garantissant le bon fonctionnement des installations.

Au sens large, le locataire est responsable de l’entretien du logement qu’on lui loue, ce qui implique une bonne aération du logement et le nettoyage régulier des surfaces et des équipements.  En ce sens, tout problème (y compris d’humidité) qui relèverait de “mauvaises pratiques” au quotidien peut lui être reproché. 

Enfin, le locataire est dans l’obligation d’informer son propriétaire de l’état du logement et de tout problème qui surviendrait ou apparaîtrait dans ce dernier. De fait, si le locataire constate un problème d’humidité ou une de ses manifestations concrètes (problème de condensation ou de moisissure), il doit en informer au plus vite son propriétaire afin que ce dernier puisse mandater un expert et faire effectuer un diagnostic humidité.

Les causes d’humidité identifiées détermineront s’il s’agit d’un problème qui incombe au locataire (défaut d’entretien) ou qui incombe au propriétaire (défaut d’installation, d’équipement ou de structure). 

Logement humide : quelles obligations pour le propriétaire en Belgique (région wallonne et flamande) ? 

Plus précisément, quelles sont les obligations légales pour les propriétaires de logements mis en location en Belgique ? Voyons plus en détails les obligations communes au territoire en matière de logement. 

Les règles régionales : obligations communes en Belgique 

En Belgique, chaque logement loué doit satisfaire à des normes élémentaires de sécurité, d’hygiène et de confort. Cela concerne également les équipements élémentaires à fournir ainsi qu’à leur bon état de fonctionnement. 

Exigences nationales de sécurité des logements

La sécurité des logements regroupe principalement les éléments suivants : 

• La stabilité du bâtiment (risques d’effondrement)
• Les normes d’électricité (risques d’électrocution, d’incendies…)
• L’acheminement et la distribution du gaz (risques de fuites de gaz)
• Les systèmes de chauffage (risques d’incendies)
• L’évacuation des eaux usées (continuité du réseau d’égout, risques sanitaires) 

Exigences nationales de salubrité des logements

Nous avons vu un peu plus haut les critères de salubrité en matière de logement. Les normes élémentaires en lien avec la salubrité concernent donc : 

• L’humidité
• La ventilation
• L’éclairage
• L’accès au logement
• Les parasites
• La hauteur des locaux et les surfaces minimales 

Exigences nationales concernant la présence et le fonctionnement des équipements élémentaires  

Pour ce qui est des équipements nécessaires, il s’agit aussi de garantir la sécurité, la salubrité et le confort du logement loué. Les équipements sujets à réglementation sont : 

• Système d’eau froide et d’eau chaude
• Sanitaires (WC)
• Équipement de cuisson (raccordements pour cuisinière électrique et/ou gazinière)
• Système de chauffage
• Installation électrique
• Détecteurs de fumée (sécurité incendie)

Toutes ces installations doivent être aux normes et en bon état de fonctionnement.

Notez que selon votre région, il peut exister de légères variations à ces exigences ou des exigences supplémentaires. Vous souhaitez en savoir plus ?

Nous vous invitons à consulter le code du logement wallon si vous résidez en Wallonie, et le code du logement bruxellois plus particulièrement si vous habitez dans la capitale. il existe également un code du logement flamand pour les spécificités propres à la Flandre. 

Quels recours pour un logement humide ?

Si un locataire se plaint de manière insistante ou répétée de l’humidité de son logement, quels sont les marches à suivre ? Quels sont les recours possibles ? 

Dans l’ordre des faits, l’humidité, constatée par le locataire dans le logement qu’il occupe, et les désagréments qui lui sont liés, doivent être déclarés au plus vite à son propriétaire. Ce dernier doit venir constater les faits, et il est vivement recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée pour un diagnostic permettant d’établir les causes de l’humidité.

Selon les recommandations de l’expert, il peut être conseillé d’installer de nouvelles grilles d’aération, un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou tous autres travaux qui permettraient d’endiguer les problèmes d’humidité. 

Il est courant que les propriétaires souhaitent commencer par éliminer les principales causes d’humidité (manque d’aération/ventilation), avant d’engager des travaux plus conséquents, plus coûteux et plus invasifs. Entre temps, les problèmes persistent, voire s’aggravent, et c’est à ce moment là que les relations propriétaires/locataires s’e détériorent, voire s’enveniment. 

Comment ne pas payer son loyer pour insalubrité ? Un locataire en a-t-il le droit ? Dans quelles conditions ?

Lorsqu’un locataire soupçonne son logement d’être insalubre en l’état et souhaite imposer des travaux de rénovation à son propriétaire, il doit d’abord prouver l’insalubrité du bien et l’importance des travaux à effectuer. 

Pour cela, il est possible de faire venir un inspecteur régional du logement : celui-ci pourra constater les défauts de conformité, et imposer les travaux de réfection à effectuer. Si le logement s’avère insalubre, et représente donc un danger pour la santé et la sécurité de ses habitants, l’inspecteur est en droit de déclarer le logement inhabitable, et les locataires sont alors priés de quitter les lieux. 

Concernant le loyer, la loi impose au locataire de payer son loyer comme le contrat de location l’exige. Dans le cas contraire, il est en défaut de paiement, et cela ne jouera pas en sa faveur en cas de litige. Un locataire ne peut donc pas cesser de payer son loyer s’il estime que son logement est insalubre. Pour faire estimer l’état du bien qu’il occupe, celui-ci doit faire l’objet d’une enquête de salubrité. 

Deux cas se posent alors : soit le logement est déclaré insalubre, et les locataires doivent quitter les lieux (sans pénalités, et ne paient donc plus le loyer), soit une remise en état et des travaux de rénovation sont imposés, et le locateur peut profiter d’une réduction de loyer en fonction de la privation de surface habitable (au prorata du nombre de mètres carrés perdus, par exemple). 

Je suis locataire : qui puis-je contacter ? 

En tout premier lieu, contactez votre propriétaire et/ou votre bailleur si vous constatez des problèmes d’humidité. Si vous pensez avoir besoin de conseils concernant votre situation avant de faire une quelconque démarche, vous pouvez contacter le service communale dédié au logement de votre région. 

Un conseiller pourra alors vous aiguiller vers les démarches à suivre (dépot de plainte auprès d’un juge de paix, demande d’enquête de salubrité, aide pour mener une action en justice…). Sachez toutefois que ces procédures peuvent être assez longues et coûteuses ! 

Est-ce au locataire de nettoyer la moisissure ?

Pour savoir à qui revient le nettoyage de la moisissure dans un logement (comprenez, les frais de nettoyage), il faut en déterminer la cause. Selon l’origine de l’apparition de la moisissure dans le logement, il y a trois cas principaux possibles : 

• C’est au locataire de nettoyer la moisissure si celle-ci est apparue à cause d’un manque d’entretien avéré des locaux, et ce, à ses frais. Cela peut être à un manque d’aération du logement, un défaut de chauffage ou encore un manque d’entretien des grilles d’aération ou de ventilation (VMC)
• C’est au propriétaire de (faire) nettoyer la moisissure si cette dernière résulte d’un défaut structurel (infiltrations d’eau, fuite dans la toiture, problème de canalisation…)
• C’est aux assurances de prendre en charge les frais de nettoyage par un professionnel d’une moisissure causée par un dégât des eaux ou par tout type d’accident couvert par le contrat d’assurance souscrit. 

Que faire en cas de litige avec votre locataire/votre propriétaire ? 

Les problèmes d’humidité étant à la source de la majorité des litiges entre propriétaires et locataires, ils ne sont pas à prendre à la légère. Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée (ou acceptée par l’une ou les deux parties), il y a litige. Que faire dans cette situation ? 

La première recommandation en cas de problèmes d’humidité récurrents dans un logement est de faire venir un expert en humidité et de trouver une solution à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. 

Si c’est impossible, le locataire peut déposer une plainte auprès du bourgmestre de sa commune, ou demander une enquête de salubrité auprès des services administratifs de sa région. Ces deux procédures pouvant mener à une déclaration de non-habitabilité du logement et à une sommation de quitter les lieux, le locataire peut également déposer une requête en justice auprès d’un juge de paix. 

Le rôle du juge de paix est d’aider les parties à trouver des solutions alternatives au conflit, et surtout à les faire respecter. Il peut s’agir de : 

• Exiger des travaux de remise en état avec astreinte
• Faire réduire le loyer durant la durée des travaux
• Faire rompre le bail avec dommages et intérêts pour le locataire, aux torts du propriétaire. 

Évolution des règlementations pour le PEB en Belgique

Les logements, au même titre que les autres bâtiments, sont soumis à la réglementation PEB qui évalue les Performances Energétiques des Bâtiments. Toute la Belgique, sous l’impulsion de l’Union Européenne, souhaite rénover ses bâtiments afin d’atteindre la neutralité écologique d’ici 2050 (et un label A pour tout le parc immobilier). 

En 2025, en Belgique, il est obligatoire de disposer d’un certificat PEB pour vendre ou louer une maison ou un appartement. Ce certificat doit être réalisé par un certificateur agréé. La seule exception où un certificat PEB n’est pas requis pour la vente d’un bien concerne les biens destinés à la démolition.

Pour l’instant, à Bruxelles, dès 2033, il ne sera plus possible de louer des logements de classes PEB F et G. En Wallonie et en Flandre, aucune interdiction de location pour les logements énergivores n’est encore en vigueur.

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